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限购限贷政策下借名购房协议效力与法律风险

时间:2019-10-04 来源:中国房地产 作者:马琳 本文字数:2636字

  摘要:虽然借名购房形式上违背了房产调控的政策限制,使政策规定的限购人员或禁购人员突破了限制而达到买房的目的,但这种突破只是个体间的调整,即有购房资格的被借名人自由处分其购房资格,而受政策限制的实际购房人借用其购房资格从而实现买房的目的。被借名人处分其购房资格的行为并没有违反法律法规的强制性规定,并未损害社会的公共利益,即其不具备《合同法》规定的合同无效情形。

  关键词:法律规定; 司法实践; 法律风险;

  近几年,在各地房地产调控政策日益严格的背景下,为规避税收、限贷及限购(“双限”)政策,出现了借名买房、“假离婚”、阴阳合同、虚构债务以房抵债等现象。笔者查询中国法院裁判文书网显示,截至2019年8月,因借名买房纠纷出具的法律文书约4900份,案由涉及所有权确认纠纷、物权保护纠纷、房屋买卖合同纠纷、合同纠纷等。笔者认为,认真分析研究限购限贷政策下借名买房协议的效力以及法律风险,在理论及实践层面均有积极意义。

限购限贷政策下借名购房协议效力与法律风险

  1、限购限贷政策下借名买房协议的效力

  借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。实践中,借名买房多通过签订借名买房协议进行,鉴于此类协议的签订多是为了规避限购限贷等调控政策,那么其效力如何?是否会被认定无效?

  1.1、法律规定

  有观点认为借名买房行为是为了规避国家相关房地产调控政策和法规,属于《合同法》第52条规定的以合法形式掩盖非法目的或违反法律、行政法规的强制性规定情形,应当认定为无效。另一种观点认为,借名买房当事人之间签订的借名买房协议,只要是当事人双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人应当依据约定履行。

  笔者认为,借名买房协议的效力应区分具体情况,具体分析。

  《合同法》第52条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

  因此,若借名买房协议系双方当事人自愿签订,是双方真实意思表示,则对于协议效力如何,需确认是否存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益,以合法形式掩盖非法目的,损害社会公共利益或是违反法律、行政法规的强制性规定的情形。

  虽然借名购房形式上违背了房产调控的政策限制,使政策规定的限购人员或禁购人员突破了限制而达到买房的目的,但这种突破只是个体间的调整,即有购房资格的被借名人自由处分其购房资格,而受政策限制的实际购房人借用其购房资格从而实现买房的目的。被借名人处分其购房资格的行为并没有违反法律法规的强制性规定,并未损害社会的公共利益,即其不具备前述《合同法》规定的合同无效情形。

  另外,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条的规定:“《合同法》第52条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”而政府出台的房屋限购、限贷政策并非法律和行政法规,亦不属于效力性强制性规定,而是属于管理性强制性规定,因此,协议违反类似规定并不当然造成合同无效。

  1.2、司法实践

  司法实践中对当事人违反限购政策签订的借名买房协议并未当然认定为无效。

  第一种情况:借名买方协议所购买的房屋为一般商品房的,该借名买方协议一般认定为有效。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第15条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”根据上述规定,北京市高级人民法院院就借名买房确权案件的处理原则是:借名买房过程中,借名人实际享有房屋权益,借名人可依据合同约定要求被借名人办理房屋所有权转移登记,即借名买房协议原则上是有效的。

  第二种情况:借名买房协议购买的房屋为政策性保障住房的,该借名买房协议或被认定为无效。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条第2款规定:“《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。”

  综上可见,当事人为规避房地

  产限贷限购政策而签署借名买房协议时,该协议通常并不因违反限购政策而当然无效,需结合具体情况进行具体分析。

  2、借名买房存在的法律风险

  “借名买房”表面使得借名人突破了房产限购政策的束缚,实现了其买房目的,但其中隐藏着诸多风险。

  2.1、借名人主要风险

  1.借名购买房屋,被借名人反悔,不承认或不履行双方达成的借名买房协议,导致借名人无法取得房屋产权或取回购房款,自身权益无法保障。

  2.在未办理完毕过户手续时,借名人对房屋只享有债权,借名购买房屋后,房屋登记在被借名人名下,若被借名人擅自转让、抵押房产或者因被借名人欠债导致房产被法院强制执行,会使借名人丧失向被借名人主张过户的权利。

  3.借名买房未签订书面协议,未留存相关证据,导致在后期无法证明双方存在借名买房合同关系,而不能主张被借名人配合过户。

  2.2、被借名人主要风险

  1.被借名人将购房指标让渡给借名人,便不能再享受相关的优惠政策。

  2.征信记录或会受影响。若购房是通过银行贷款的形式,一旦借名人未按期偿还贷款,被借名人或会面临债务风险,而且征信记录或会受到影响。

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